Ein gutes Immobilienvideo braucht keinen Drehtag mit Filmteam. Es braucht einen Drehplan, ein Handy, Tageslicht und jemanden, der aus dem Rohmaterial jede Woche zuverlässig ein fertiges Hochformat-Video schneidet. Die Reihenfolge ist immer dieselbe: Einwilligung der Eigentümer und Mieter einholen, Personen und private Gegenstände aus dem Bild nehmen, Raum für Raum in der Reihenfolge einer Besichtigung filmen, schneiden, untertiteln, prüfen, freigeben. Drei Dinge entscheiden, ob das Video sauber ist: echtes Material statt erfundener Bilder, die Energieausweis-Angaben, wenn das Video ein Objekt anbietet, und Musik, die du für diesen Zweck nutzen darfst.
Den Schnitt übernimmt bei mir Eddi, mein KI-Mitarbeiter für Video. Ich gebe ihm Rohmaterial und ein Skript, er liefert ein fertiges, technisch geprüftes Video zurück, im Format 9:16. So setzt du ihn im Maklerbüro für Objektvideos ein. Wofür KI im Maklerbüro sonst taugt, vom Exposé bis zu den Portal-Anfragen, steht in KI für Immobilienmakler: Exposé, Anfragen.
Immobilienvideo: was es zeigen soll
Ein Objekt-Reel ersetzt keine Besichtigung, es zeigt, ob sich die Besichtigung lohnt. Fotos zeigen Räume, ein Immobilienfilm zeigt die Wege dazwischen. Drei Grundsätze:
- Der Weg durchs Objekt ist die Geschichte. Gefilmt wird in der Reihenfolge, in der ein Besucher die Räume betritt.
- Echt vor schön. Das Video zeigt, was der Interessent bei der Besichtigung vorfindet.
- Kurz und ohne Ton verständlich. Raumnamen und Eckdaten stehen als Text im Bild, damit das Video auch stumm funktioniert.
Vor dem Dreh: Einwilligung, keine Personen, nichts Privates
Ein Objektvideo zeigt das Zuhause von jemandem. Hol deshalb vorher das Ja der Eigentümer ein und, wenn das Objekt vermietet ist, auch das der Mieter, am besten schriftlich und mit den Kanälen, auf denen das Video erscheinen soll: Exposé, Portal, Website, Instagram. Ein Ja zum Exposé-Foto ist nicht automatisch ein Ja zum Reel im Feed.
Menschen bleiben draußen. Nach § 22 KUG dürfen Bildnisse nur mit Einwilligung des Abgebildeten verbreitet werden, und ein Objektvideo braucht niemanden im Bild. Das gilt auch für dich: Spiegel und Glastüren zeigen den, der filmt.
Private Gegenstände kommen vor dem Dreh weg oder bleiben außerhalb des Bildausschnitts: Familienfotos, Post mit Namen, Klingelschild, Kalender, Medikamente, Wertsachen, Kfz-Kennzeichen in der Einfahrt. Geh vorher jeden Raum mit dem Blick eines Fremden ab.
Der Drehplan: Räume, Reihenfolge, Licht, Ton
Ein Immobilienvideo erstellen beginnt lange vor dem Schnitt: Du weißt vorher, was du filmst. Fünf Punkte gehören in jeden Plan.
Reihenfolge. Außenansicht, Eingang, Flur, Wohnbereich, Küche, Bäder, Schlafräume, Balkon oder Garten, zum Schluss die Lage: Straße, Weg zum Bäcker, Haltestelle. Eine Einstellung je Raum, ein ruhiger Gang von Raum zu Raum.
Licht. Tageslicht, Vorhänge auf, alle Lampen an. Filme nicht direkt gegen das Fenster, sondern mit dem Licht im Rücken oder von der Seite.
Bewegung. Langsam und gleichmäßig, beide Hände am Handy oder ein Gimbal.
Format. Hochkant filmen, also gleich im Seitenverhältnis 9:16, wenn das Video als Reel erscheinen soll. Querformat für das Portal drehst du getrennt, nachträgliches Beschneiden kostet Bildfläche.
Ton. Leere Räume hallen, das Handymikrofon nimmt jeden Schritt auf. Entweder ohne Sprache drehen und später Text einblenden, oder den Sprechertext getrennt in einem ruhigen Raum aufnehmen.
Vorlage: Drehplan fürs Objektvideo und Schnitt-Briefing an Eddi
Die Dauer je Einstellung ist ein Vorschlag.
DREHPLAN OBJEKTVIDEO
Objekt: [Adresse intern, nicht im Video]
Einwilligung: Eigentümer [ja/Datum], Mieter [ja/Datum/entfällt]
Kanäle: Exposé / Portal / Website / Instagram
Drehtag: [Datum], [Uhrzeit mit bestem Licht]
Format: 9:16 hochkant (Reel); Querformat separat, falls Portal
Nr | Einstellung | Raum | Dauer | Hinweis
---|----------------------|----------------|---------|----------------------------------
1 | Totale von der Straße| Außen | 4 s | keine Kennzeichen, keine Passanten
2 | Gang zur Haustür | Eingang | 3 s | Klingelschild abdecken
3 | Blick in den Flur | Flur | 3 s | Garderobe leer
4 | Ruhiger Schwenk | Wohnen | 5 s | Licht von der Seite, Lampen an
5 | Halbtotale | Küche | 4 s | Arbeitsfläche frei, keine Post
6 | Standbild | Bad | 3 s | Spiegel: Filmer nicht im Bild
7 | Schwenk zum Fenster | Schlafen | 3 s | keine Fotos, keine Medikamente
8 | Gang nach draußen | Balkon/Garten | 4 s | Nachbarn nicht im Bild
9 | Umgebung | Lage | 4 s | Straße, Haltestelle, nur öffentlich
Ton: [ohne Sprache] oder [Sprechertext separat aufnehmen]
SCHNITT-BRIEFING AN EDDI
Rohmaterial: Ordner [Objekt-Kürzel]/roh, nichts überschreiben
Ziel: Objekt-Reel 9:16, Reihenfolge wie Drehplan
Schnitt: ruhige Übergänge, keine Effekte, keine Filter,
keine Bildteile entfernen oder hinzufügen
Text im Bild: Raumname je Einstellung; am Ende Eckdaten aus dem
Datenblatt (Wohnfläche, Zimmer) und Energieausweis-
Angaben laut Prüfliste, wörtlich aus dem Ausweis
Untertitel: zum Sprechertext, gegen das Skript abgeglichen
Musik: nur aus [Quelle mit Lizenz für gewerbliche Nutzung]
Abnahme: keine Schwarzbilder, Untertitel = Gesprochenes,
keine Person, kein privater Gegenstand im Bild
Freigabe: Makler sichtet und gibt frei, erst dann Upload
Den Sprechertext und die Bildunterschrift dazu entwirft Conny: Sie entwickelt bei mir aus einem Thema oder einer Aufnahme Hooks, Skripte, Captions und Schnitt-Briefings und übergibt das Material an Eddi. Für dein Objekt kommen die Fakten aus deinem Datenblatt, nicht aus ihrer Vorstellung. Wie der erste Satz trägt, steht in Starke Hooks für Instagram-Reels schreiben.
Immobilienvideo mit KI: was Generatoren aus Fotos machen
Wer nach einem Immobilienvideo mit KI sucht, findet vor allem Werkzeuge, die aus Exposé-Fotos ein Video machen. Ein Beispiel ist Solmi: Laut Anbieterseite fügst du 3 bis 10 Fotos hinzu, „und aus jedem wird eine langsame Kamerabewegung, in der Reihenfolge einer Besichtigung und unterlegt mit originaler Musik“, auf Wunsch mit KI-Sprecher. Bei immo professional wählst du laut Anbieter mindestens fünf und bis zu 20 Bilder aus der Objektgalerie. Das ist schnell und kann für ein Objekt, in dem nicht gefilmt werden darf, der richtige Weg sein.
Die Grenze nennt Solmi selbst: „Jede Szene beginnt mit deinem Foto, und die KI ergänzt die Bewegung, deshalb können sich kleine Details trotzdem verändern“, verbunden mit dem Rat, jeden Raum vor dem Veröffentlichen mit der echten Immobilie zu vergleichen. Das ist der Unterschied zu gefilmtem Material: Die Bewegung zwischen den Bildern hat keine Kamera aufgenommen, und den Weg vom Flur in die Küche zeigt so ein Video nur, wenn es dafür ein Foto gibt. Allgemein zu Generator und Schnitt steht mehr in KI-Video-Generator vs. KI-Videoschnitt.
Wird ein Raum per KI möbliert oder verändert und wirkt er wie echt, kommt die Kennzeichnungspflicht ins Spiel. Was Art. 50 der KI-Verordnung und § 5 UWG für virtuelles Home Staging bedeuten, steht im Leitartikel unter KI-Bilder und virtuelles Home Staging, die Fristen in KI-Kennzeichnungspflicht: was ab wann gilt.
Warum Eddi echtes Material schneidet
Auf Eddis Seite steht der Satz, der diesen Abschnitt trägt: „Wer eine KI sucht, die von selbst ein Video erfindet, sucht das Falsche: Eddi schneidet echtes Material, er dreht nicht.“ Er läuft in meinem Betrieb seit dem 20.07.2026. Ohne Rohmaterial gibt es kein Video, und Rohmaterial überschreibt er nie.
Bei mir sieht das so aus: Zu jeder Rohdatei legt Eddi vorher Auflösung, Dauer und eine Prüfsumme an. Nach jedem Encode läuft ein automatischer Schwarzbild-Scan, nach jedem Schnitt ein Doppel-Transkript-Abgleich, vor jedem Vollrender ein Blick auf Test-Standbilder. Er arbeitet mit ffmpeg, einem lokal laufenden Whisper-Modell und Remotion über die Kommandozeile. Posten und Hochladen ist mein Gate.
Fürs Maklerbüro heißt das: Du filmst am Dienstagvormittag nach dem Drehplan, legst die Dateien in den Objektordner, Conny schreibt Sprechertext und Caption aus deinem Datenblatt, Eddi schneidet nach dem Briefing, du prüfst das Ergebnis gegen die Abnahmezeile und gibst frei. Wie der Schnitt Schritt für Schritt abläuft, steht in So schneidet KI dein Video: Anleitung. Wenn du den Schnitt lieber an einen Menschen gibst, vergleichst du mit Video schneiden lassen: Ablauf und Preise.
Untertitel: das Video muss stumm funktionieren
Für die Untertitel nutzt Eddi ein lokal laufendes Transkriptionsmodell, ein Doppelabgleich prüft sie gegen das Skript, bevor sie ins Bild gesetzt werden. Auf seiner Seite steht dazu, was für jedes Reel gilt: Große Textflächen machen die Aussage sofort lesbar, auch ohne Ton.
Im Objektvideo heißt das: Raumnamen und Eckdaten als Einblendung, Sprechertext als Untertitel, alles im sicheren Bildbereich, damit die Bedienelemente der Plattform nichts verdecken. Werkzeuge und Ablauf stehen in Untertitel automatisch erstellen: 3 Wege.
Energieausweis-Angaben im Video-Post
Das ist keine Rechtsberatung.
§ 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (früher GEG) verlangt Pflichtangaben, wenn vor Verkauf oder Vermietung „eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben“ wird und ein Energieausweis vorliegt; als Verpflichteten nennt die Norm ausdrücklich auch den Immobilienmakler, wenn er die Veröffentlichung verantwortet. Was „kommerzielle Medien“ sind, sagt das Gesetz nicht. Die Begründung zum GEG 2020 sagt, § 87 entspreche „im Wesentlichen dem bisherigen § 16a Energieeinsparverordnung“, und die Begründung zu diesem § 16a nennt „insbesondere Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet“; nicht erfasst seien „private, kostenfreie Kleinanzeigen“.
Ausdrücklich zu Video-Posts äußern sich weder Gesetz noch Begründungen. Ein Reel, das ein konkretes Objekt zum Kauf oder zur Miete anbietet, ist aber Werbung im Internet. Die vorsichtige Lösung: Die Pflichtangaben stehen in der Bildunterschrift und als Tafel am Ende des Videos, wörtlich aus dem Ausweis. Welche Angaben das sind und was sich für Ausweise ab dem 1. Januar 2027 ändert, steht im Leitartikel im Abschnitt Pflichtangaben: Energieausweis in der Immobilienanzeige. Wie du das in deinem Büro umsetzt, schauen wir uns gemeinsam an.
Drohne und Musik: zwei kurze Regeln
Drohne. In der offenen Kategorie der EU-Drohnenverordnung (Durchführungsverordnung (EU) 2019/947, Art. 4) fliegt die Drohne unter 25 Kilogramm, in Sichtweite, mit sicherem Abstand zu Menschen und höchstens 120 Meter über Grund. Ältere Drohnen ohne Klassenkennzeichnung, die vor 2024 in Verkehr kamen, fliegen ab 250 Gramm nur in der Unterkategorie A3 (Art. 20), also mit mindestens 150 Metern Abstand zu Wohngebieten (Anhang, UAS.OPEN.040); nah am Wohnhaus braucht es eine Drohne mit Klassenkennzeichnung. Ab 250 Gramm oder mit Kamera, sofern sie kein Spielzeug ist, registrierst du dich als Betreiber (Art. 14 Abs. 5). Für Makler wichtiger ist § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO: Über Wohngrundstücke darfst du unter anderem dann fliegen, wenn der Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte „dem Überflug ausdrücklich zugestimmt hat“. Das Ja des Verkäufers deckt sein Grundstück, nicht das der Nachbarn.
Musik. Die GEMA beschreibt die Instagram-Musikbibliothek so: Die Plattform räumt das Recht ein, „sofern die Musik ausschließlich auf Instagram und nur für persönliche Inhalte genutzt wird“; nicht erlaubt sei die Verwendung „für gewerbliche und nicht private Zwecke“. Ein Objekt-Reel ist gewerblich. Nimm Musik mit einer Lizenz für gewerbliche Nutzung auf allen Kanälen, auf denen das Video läuft, oder verzichte auf Musik. Mehr dazu in Video schneiden lassen: Ablauf und Preise.
Häufige Fragen
Wie erstelle ich ein Immobilienvideo mit dem Handy?
Mit einem Drehplan: Einwilligung einholen, Personen und Privates aus dem Bild, hochkant bei Tageslicht filmen, Raum für Raum in der Reihenfolge einer Besichtigung. Danach schneiden, Raumnamen einblenden, untertiteln und vor dem Hochladen prüfen.
Kann KI ein Immobilienvideo aus Fotos erstellen?
Ja, mehrere Anbieter machen aus Exposé-Fotos ein Video mit Kamerabewegung. Laut einem Anbieter können sich dabei kleine Details verändern; vergleiche jede Szene mit dem echten Objekt. Echte Wege durchs Objekt zeigt nur gefilmtes Material.
Brauche ich die Einwilligung der Mieter für ein Objektvideo?
Bewohnt ein Mieter das Objekt, filmst du seine Räume und seine Sachen. Hol sein Ja vorher ein, am besten schriftlich und mit den Kanälen, auf denen das Video erscheint. Sind Menschen erkennbar im Bild, gilt zusätzlich § 22 KUG.
Gehören die Energieausweis-Angaben in ein Instagram-Reel?
Das Gesetz spricht von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, die Begründung der Vorgängerregel nennt das Internet. Bietet das Reel ein konkretes Objekt an, nimm die Angaben in Bildunterschrift und Abspann auf.
Darf ich mit der Drohne über das Haus fliegen?
Über Wohngrundstücke nur unter den Bedingungen des § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO, etwa mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers oder Nutzungsberechtigten. Nachbargrundstücke brauchen deren Zustimmung. Ältere Drohnen ohne Klassenkennzeichnung ab 250 Gramm halten 150 Meter Abstand zu Wohngebieten.
Wie du weitermachst
Nimm die Vorlage, kopier sie für dein nächstes Objekt und geh am Drehtag Zeile für Zeile durch. Was KI beim Reel kann und was nicht, steht in Kann eine KI Instagram-Reels erstellen?. Weitere Branchen sammle ich auf KI für deine Branche. Wie das Video in dein übriges Marketing passt, von Empfehlungen bis Newsletter, steht in Marketing für Immobilienmakler: Empfehlungen. Auf deiner eigenen Objektseite läuft das Video ohne Portal dazwischen, siehe Website für Immobilienmakler: selbst bauen. Wie Eigentümer dich bei Google und in der KI-Suche finden, steht in SEO für Immobilienmakler: Google und KI-Suche. Wo Objektdaten und Medien im Büro liegen, zeigt Software für Immobilienmakler im Vergleich.
Eddi gibt es als Vorlage in meiner Community, dort ergänzt er Conny im Content-Team.
