KI für Immobilienmakler lohnt sich dort, wo im Büro jede Woche dieselbe Schreibarbeit anfällt: Exposé-Texte aus deinen Objektdaten entwerfen, Anfragen aus den Portalen sortieren und Antworten vorbereiten, Besichtigungstermine abstimmen, Unterlagen-Checklisten führen, nach der Besichtigung nachfassen und Antworten auf Bewertungen entwerfen. Alles davon endet als Entwurf, den du prüfst. Bei dir bleiben der Preis, die Verhandlung, die Auswahl der Käufer oder Mieter und alles, wofür du haftest. Zwei Punkte sind dabei Pflicht, nicht Kür: Die Energieausweis-Angaben in der Anzeige müssen stimmen, und ein KI-möbliertes Foto darf nicht als echtes Foto durchgehen.
Ich führe meinen Betrieb mit vierzehn KI-Mitarbeitern, jeder mit Personalakte, festen Grenzen und einem Menschen, der freigibt. Ein belegter Praxisfall aus einem Maklerbüro steht nicht auf dieser Seite. Die Abläufe unten sind als Beispiele gekennzeichnet und übertragen Rollen, die bei mir laufen, auf ein Maklerbüro.
Was KI für Immobilienmakler übernehmen kann
Den Marktwert schätzt die KI in diesem Ablauf nicht: Auch bei KI für Immobilien kommt der Preis aus deiner Wertermittlung, nicht aus einem Modell, das Vergleichswerte rät.
Exposé-Texte mit KI: aus Fakten, nicht aus Fantasie
Ein Beispiel: Für eine Dreizimmerwohnung gibst du der KI das Datenblatt mit Wohnfläche laut Unterlagen, Baujahr, Heizung und den Werten aus dem Energieausweis, dazu deine Stichpunkte aus der Begehung und die Fotos. Zurück kommt ein Entwurf für Objektbeschreibung, Ausstattung und Lage. Jede Angabe, die nicht in deinen Unterlagen steht, markiert sie, statt sie zu erfinden.
Nach § 5 UWG ist eine geschäftliche Handlung irreführend, wenn sie „unwahre Angaben enthält oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben“ unter anderem über die Beschaffenheit macht. „Ruhige Lage“ oder „frisch saniert“ gehören nur ins Exposé, wenn du es belegen kannst. Wie du der KI deinen Ton beibringst, steht in Texte mit KI schreiben: der Einstieg.
Pflichtangaben: Energieausweis in der Immobilienanzeige
Ich bin Entwickler und kein Anwalt, das hier ist keine Rechtsberatung. Was folgt, ist der Wortlaut der Normen, eingeordnet für den Ablauf mit KI.
Die Pflichtangaben stehen in § 87 des Gebäudeenergiegesetzes, das seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißt. Liegt bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis vor und verantwortet der Makler die Anzeige in kommerziellen Medien, muss sie in der bis Ende 2026 geltenden Fassung enthalten:
- die Art des Energieausweises, Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
- den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
- bei Wohngebäuden das Baujahr aus dem Ausweis,
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.
Bei Nichtwohngebäuden kommen Wärme und Strom getrennt in die Anzeige. Wer sie vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, handelt nach § 108 ordnungswidrig, die Geldbuße kann bis zu zehntausend Euro betragen.
Zum 1. Januar 2027 ändert sich die Liste. Für Energieausweise, die ab dann ausgestellt werden, verlangt § 87 in der neuen Fassung: ob der Ausweis auf einer Bilanzierung (§ 81) oder auf dem erfassten Verbrauch (§ 82) beruht, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Für ältere Ausweise bleiben die fünf Angaben oben (§ 112 Abs. 3 und 4 in der neuen Fassung). Für die KI heißt das: Die Prüfliste richtet sich nach dem Ausstellungsdatum des Ausweises, die Werte übernimmt sie wörtlich aus dem Ausweis, und fehlt der Ausweis, steht im Entwurf ein Hinweis statt eines Werts.
Anfragen aus Portalen sortieren und beantworten
Angenommen, auf ein neues Inserat kommen am ersten Wochenende viele Anfragen, viele davon ohne Telefonnummer, manche mit Fragen, die im Exposé längst beantwortet sind. Eine KI kann sie in Stapel sortieren: vollständige Anfragen mit Besichtigungswunsch, Fragen, die sie aus dem Exposé beantworten kann, Anfragen, bei denen Angaben fehlen, und Fälle für dich, etwa Fragen nach Preisnachlass oder Finanzierung. Für jeden Stapel liegt ein Antwortentwurf bereit.
Das Muster kenne ich aus meinem eigenen Postfach. Frieda sortiert bei mir den Posteingang in vier Stapel plus einen fünften für Fälle, die meine Einschätzung brauchen, und versendet hat sie dabei noch nie etwas selbst: Jede Antwort bleibt ein Entwurf, bis ich sie freigebe. Mehr dazu auf Frieda, meiner Mitarbeiterin für den Posteingang und in Posteingang sortieren: das Stapel-System.
Eine Grenze gehört in jede Sortierregel: Die KI sortiert nach Anliegen und Vollständigkeit, nie nach Name, Herkunft oder ähnlichen Merkmalen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz erfasst ausdrücklich den Zugang zu Wohnraum (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 und § 19 AGG). Wer Anfragen lieber gar nicht erst schriftlich bekommt, findet Anbieter und Rechtsfragen zur Telefonannahme in KI-Telefonassistent: Anbieter, Kosten, Recht.
Besichtigungstermine und Unterlagen-Checklisten
Für Besichtigungen kann die KI aus deinem Kalender Terminvorschläge machen, die Bestätigung mit Adresse und Treffpunkt entwerfen und am Vortag eine Erinnerung vorbereiten. Was dabei heute schon geht, steht in Termine planen mit KI: was heute schon geht.
Ein Beispiel für eine Checkliste beim Verkauf einer Eigentumswohnung: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis. Die KI führt die Liste je Objekt, markiert, was fehlt, und entwirft die Bitte an den Eigentümer. Eine Frist steht im Gesetz: Den Energieausweis legst du dem Interessenten nach § 80 Abs. 4 GModG „spätestens bei der Besichtigung“ vor, ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt.
Nachfassen nach der Besichtigung und Bewertungen
Für das Nachfassen passt das Muster von Sonja, die bei mir Geschäftsmails vorbereitet: Sie prüft jede Tatsache gegen die Quelle, bringt den Text auf mein Sprachniveau und legt ihn als Entwurf in mein Postfach, versendet wird erst nach meinem ausdrücklichen Wort (Sonja im Einsatz). Für das Maklerbüro heißt das: Objekt, Termin und offene Fragen kommen aus deinen Notizen, nicht aus der Vorstellung der KI. Wann und wie oft du nachfasst, steht in Angebot per Mail nachfassen: so geht's.
Für Bewertungen gilt dasselbe: Die KI entwirft, du postest. Vorlagen für positive, neutrale und negative Bewertungen stehen in Google-Bewertungen beantworten mit KI.
KI-Bilder und virtuelles Home Staging
Virtuelles Home Staging, also ein leerer Raum, den eine KI möbliert, ist für Exposés verlockend. Zwei Regeln halten es sauber.
Erkennbar machen. Nach § 5 Abs. 4 UWG zählen auch „bildliche Darstellungen“ als Angaben, ein geschöntes Foto kann also genauso irreführen wie ein Satz. Dazu kommt die KI-Verordnung der EU in der Fassung der Verordnung (EU) 2026/1744. Ein Deepfake ist nach Art. 3 Nr. 60 ein KI-erzeugter oder manipulierter Bildinhalt, der „wirklichen Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde“. Ein realistisch möbliertes Foto einer echten Wohnung kann darunter fallen. Dann musst du als Betreiber nach Art. 50 Abs. 4 „offenlegen, dass die Inhalte künstlich erzeugt oder manipuliert wurden“, und das gilt seit dem 2. August 2026. Praktisch: ein Hinweis wie „Visualisierung, virtuell möbliert“ direkt am Bild und in der Bildunterschrift, das unmöblierte Original daneben. Mehr zu Artikel 50 in KI-Kennzeichnungspflicht: was ab wann gilt.
Keine Mängel wegretuschieren. Möbel dazustellen ist etwas anderes, als Feuchtigkeitsflecken, Risse oder den Blick auf die Bahntrasse zu entfernen. Das betrifft die Beschaffenheit, also genau das, was § 5 UWG schützt. In die Anweisung an das Bildwerkzeug gehört deshalb: nichts am Bau verändern, nur einrichten.
Interessentendaten und Datenschutz
Anfragen, Selbstauskünfte und Gehaltsnachweise sind personenbezogene Daten. Zwei Regeln der DSGVO tragen den Ablauf: Daten müssen „auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein“ (Art. 5 Abs. 1 Buchst. c), und ein KI-Dienst, der sie für dich verarbeitet, braucht einen Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28. Fordere Unterlagen erst an, wenn du sie brauchst, und gib der KI nur, was die Aufgabe verlangt. Wie ich entscheide, was eine KI sehen darf, steht in KI und Datenschutz: was die KI sehen darf.
Maklervertrag: Textform, Widerruf, Halbteilung
Auch hier kann die KI Entwürfe aus deiner Vorlage füllen, die Vorlage selbst gehört in fachliche Hände. Drei Punkte aus dem BGB:
- Textform. Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses „bedarf der Textform“ (§ 656a BGB).
- Widerruf. Wird der Vertrag mit einem Verbraucher nur per Mail, Telefon oder Portal geschlossen, kann er ein Fernabsatzvertrag sein (§ 312c), mit 14 Tagen Widerrufsrecht (§§ 312g, 355). Die Frist beginnt nicht vor der Belehrung (§ 356 Abs. 3). Die Belehrung steht fest in der Vorlage, die KI ändert sie nicht.
- Halbteilung. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten die §§ 656c und 656d: Provision von beiden Seiten nur in gleicher Höhe, und wer die Provision auf die andere Seite abwälzt, muss selbst mindestens gleich viel zahlen. Schreibt die KI die Provisionsangabe ins Exposé, kommt sie aus deinem Vertrag, nicht aus einer Vorlage.
Was nicht an die KI geht
Preis und Wertermittlung, die Verhandlung, die Entscheidung, wer die Wohnung bekommt, jede rechtliche Einschätzung und der Versand. Bei mir gilt das als feste Regel für Angebote: Anton entwirft, ich gebe frei, und kein Angebot und keine Rechnung verlässt das System ohne meinen Klick (Anton, Angebote und Rechnungen). Für ein Maklerbüro ist dieselbe Regel die wichtigste Zeile in jeder Stellenbeschreibung.
Häufige Fragen
Darf ich Exposé-Texte mit KI schreiben?
Ja, verantwortlich bleibst du. Jede Angabe muss stimmen, sonst droht Irreführung nach § 5 UWG, und die Energieausweis-Angaben nach § 87 GModG müssen vollständig sein. Lass die KI nur aus deinen Unterlagen schreiben und Lücken markieren. Das ist keine Rechtsberatung.
Muss ich virtuelles Home Staging kennzeichnen?
Wirkt das Bild wie ein echtes Foto der Wohnung, kann es ein Deepfake im Sinne der KI-Verordnung sein, und dann musst du nach Art. 50 Abs. 4 offenlegen, dass es KI-bearbeitet ist. Ein sichtbarer Hinweis am Bild ist die sichere Hausregel. Das ist keine Rechtsberatung.
Welche Energieausweis-Angaben gehören in die Immobilienanzeige?
Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG, früher GEG). Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, kommen Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf dazu, Effizienzklasse und Baujahr dann für alle Gebäude.
Darf ich Interessentendaten in ChatGPT oder Claude eingeben?
Nur in einen Dienst mit Auftragsverarbeitungsvertrag und nur so viel, wie die Aufgabe braucht. Welche Pläne das bieten, prüfst du beim Anbieter. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie du weitermachst
Fang mit einer Aufgabe an, nicht mit sechs. Bleiben Anfragen liegen, beginnst du beim Sortieren. Kosten dich Exposés die Abende, beginnst du mit einem festen Datenblatt je Objekt, aus dem die KI schreibt, samt der Energieausweis-Pflichtfelder. Wie ein KI-Mitarbeiter von der Aufgabenwahl bis zur Freigabe entsteht, steht in KI-Mitarbeiter einstellen: der Ablauf. Wie der Weg vom Erstgespräch zum Angebot mit KI aussieht, zeigt KI im Vertrieb: vom Gespräch zum Angebot.
Frieda und Anton gibt es als fertige Pakete in meiner Community Claude Practitioners. Dort kannst du deine Sortierregeln oder deine Exposé-Vorlage in einen Call mitbringen.
