Marketing für Immobilienmakler dreht sich um eine Frage: Woher kommt der nächste Verkaufsauftrag? Kaufinteressenten melden sich über die Portale, sobald ein Objekt online ist. Eigentümer dagegen vergeben einen Auftrag über ihr wertvollstes Eigentum und wollen vorher wissen, wie du arbeitest. Drei Kanäle zeigen ihnen das: Empfehlungen und ehrliche Bewertungen früherer Kunden, ein Social-Media-Kanal, auf dem du deine Arbeit zeigst und nicht nur Objekte, und ein Newsletter an Menschen, die dich schon kennen. Vier Regeln ziehen die Grenzen: Werbe-Mails nur mit Einwilligung oder unter der engen Ausnahme für Bestandskunden, Werbeanrufe bei privaten Eigentümern nur mit vorheriger Einwilligung, erkennbare Personen nur mit ihrem Ja zeigen, und keine gekauften oder erfundenen Bewertungen. Das ist keine Rechtsberatung. Stand: November 2026.
Die Vorarbeit können drei KI-Mitarbeiter übernehmen, die in meinem eigenen Betrieb laufen: Conny entwickelt Hooks, Skripte, Captions und Newsletter-Rohfassungen, Sonja schreibt Geschäftsmails in meinem Ton, Gustav macht aus aufgezeichneten Gesprächen eine Einwand-Bibliothek. Exposé, Portal-Anfragen und Nachfassen nach der Besichtigung stehen in KI für Immobilienmakler: Exposé, Anfragen. Hier geht es um die Vermarktung von dir selbst, nicht deiner Objekte.
Immobilienmakler Marketing: wen du erreichen willst
Online Marketing für Immobilienmakler beginnt in der ersten Zeile: Ohne Verkaufsauftrag gibt es nichts zu inserieren. Die letzte Zeile behandelt der Leitartikel samt der Pflichtangaben zum Energieausweis, die für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien gelten, sobald ein Energieausweis vorliegt; prüf sie also auch bei einem Post, der ein konkretes Objekt anbietet.
Empfehlungen und Bewertungen: frühere Kunden als Kanal
Ein zufriedener Verkäufer kennt andere Eigentümer. Damit daraus eine Empfehlung wird, helfen drei Dinge:
- Eine konkrete Bitte zum richtigen Zeitpunkt. Nach der Schlüsselübergabe ist das Ergebnis frisch. Sag, wen du suchst, etwa Eigentümer im Viertel, die über einen Verkauf nachdenken.
- Die Empfehlung geht vom Kunden aus. Er gibt deinen Namen weiter, nicht du seine Kontakte. Eine Werbe-Mail an jemanden, der nie eingewilligt hat, bleibt nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG eine unzumutbare Belästigung, auch wenn der Name von einem Kunden stammt.
- Klare Regeln für Prämien. Eine Tippgeber-Prämie ist eine Vereinbarung zwischen dir und dem Tippgeber. Halte schriftlich fest, wofür du zahlst, und kläre die steuerliche Seite mit deinem Steuerberater. Empfiehlt dich jemand gegen Prämie öffentlich, ist das Werbung für dich, deren kommerzieller Zweck erkennbar sein muss (§ 5a Abs. 4 UWG).
Trenn die Prämie streng von Bewertungen. Google erlaubt Unternehmen nicht, „Anreize zu bieten, etwa Zahlungen, Rabatte, kostenlose Produkte und/oder Dienstleistungen, für das Veröffentlichen einer Rezension“, und auch nicht, Kunden „gezielt um positive Rezensionen zu bitten“. Frag also alle Kunden um eine ehrliche Bewertung, auch die, bei denen es holprig lief.
Nach dem UWG gegenüber Verbrauchern stets unzulässig sind gefälschte „Bewertungen oder Empfehlungen von Verbrauchern“ und deren falsche Darstellung „in sozialen Medien“ (Anhang Nr. 23c) sowie die Behauptung, Bewertungen stammten von echten Kunden, ohne dass du das überprüft hast (Nr. 23b). Ein Satz aus einer Dankesmail kommt also nur unverändert und mit Zustimmung auf deine Website. Wie du auf Bewertungen antwortest, steht in Google-Bewertungen beantworten mit KI.
Social Media für Makler: Instagram mit dir statt nur mit Objekten
Ein Objekt-Post zeigt, was du gerade anbietest. Ein Eigentümer, der erst in zwei Jahren verkauft, will sehen, wie du arbeitest. Fünf Themenfelder tragen einen Instagram-Kanal ohne Objekt:
- Der Ablauf eines Verkaufs, von der Bewertung bis zum Notartermin, gut als Karussell-Post auf Instagram.
- Fragen, die Eigentümer dir stellen, mit deiner Antwort. Woher sie kommen, steht unten bei Gustav.
- Dein Markt: was sich im Ort tut, jede Zahl mit Quelle, etwa aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
- Einblicke: die Begehung, die Fotos, die Vorbereitung einer Besichtigung.
- Abschlüsse: ein „Verkauft“ mit dem Haus im Bild, wenn die Eigentümer zustimmen; Kaufpreis und Namen nur auf ihren ausdrücklichen Wunsch.
Zwei Regeln gelten für jeden Post. Menschen: Bildnisse dürfen nach § 22 KUG nur mit Einwilligung des Abgebildeten verbreitet werden; das Foto mit den neuen Eigentümern vor der Haustür braucht ihr Ja, am besten schriftlich. Räume: Ein Wohnzimmer zeigt das Leben der Eigentümer; frag sie, bevor es außerhalb des Exposés in deinem Feed landet.
Den Takt planst du mit Instagram-Content-Plan erstellen: so geht's, den ersten Satz mit Starke Hooks für Instagram-Reels schreiben. Reels schneidet bei mir Eddi aus echtem Material, er dreht nicht; was KI beim Reel kann, steht in Kann eine KI Instagram-Reels erstellen?. Wie aus einer Begehung mit dem Handy ein fertiges Objekt-Reel wird, steht in Immobilienvideo erstellen: vom Handy zum Reel.
Newsletter für Makler: was § 7 UWG bei Werbe-Mails erlaubt
Ein Newsletter hält den Kontakt zu Menschen, die in ein paar Jahren wieder verkaufen, erben oder umziehen. Rechtlich zählt zuerst, wer ihn bekommt. Werbung per E-Mail, im Gesetz „elektronische Post“, ist ohne „vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten“ eine unzumutbare Belästigung (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG). Die Ausnahme in Absatz 3 passt beim Makler nur auf einen Teil der Adressen, und alle vier Punkte müssen zutreffen:
- Herkunft: Die Adresse stammt vom Kunden, „im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Ware oder Dienstleistung“. Nach dem Wortlaut sind das deine Auftraggeber; wer nur ein Exposé angefragt hat, hat nichts gekauft.
- Inhalt: Du wirbst für „eigene ähnliche Waren oder Dienstleistungen“, also deine Bewertung oder deinen nächsten Auftrag, nicht für deinen Finanzierungspartner.
- Kein Widerspruch des Kunden.
- Hinweis beim Erheben der Adresse und in jeder Mail, dass er jederzeit widersprechen kann.
Für alle anderen brauchst du die Einwilligung. Mein eigener Newsletter holt sie mit einem Bestätigungslink ein, eingetragen ist man erst nach dem Klick. Aufbau und Nachweis stehen in Double-Opt-in: Ablauf, Pflicht und Nachweis.
Noch strenger ist das Telefon. Werbung mit einem Anruf bei einem Verbraucher ohne dessen „vorherige ausdrückliche Einwilligung“ ist stets eine unzumutbare Belästigung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG). Das gilt auch für den Eigentümer, der privat inseriert hat: Eine Telefonnummer im Inserat ist keine ausdrückliche Einwilligung in Makleranrufe. Eine erteilte Einwilligung musst du „in angemessener Form“ dokumentieren und fünf Jahre aufbewahren (§ 7a UWG).
Inhaltlich trägt ein Brief, der Eigentümern nützt: was sich im Ort getan hat, mit Quelle, ein Ratgeberthema wie Erbschaft oder der Umzug in eine kleinere Wohnung, und ein klarer Weg zu dir. Wie aus Stichpunkten eine Ausgabe wird, steht in Newsletter mit KI erstellen: der Ablauf.
Einwände von Eigentümern: aus Gesprächen werden Inhalte
Viele Themen liegen in deinen Gesprächen mit Eigentümern: die Fragen, die immer wiederkommen, und die Einwände, an denen ein Auftrag hängt. Ein Beispiel: „Ich versuche es erst mal privat“, „Die Provision ist mir zu hoch“, „Ein anderer Makler hat einen höheren Preis genannt“. Wer dazu seine geprüfte Antwort aufschreibt, hat einen Post, eine FAQ-Antwort für die Website und einen Baustein fürs nächste Gespräch.
Aufzeichnen nur mit Zustimmung aller Beteiligten: Wer unbefugt „das nichtöffentlich gesprochene Wort eines anderen auf einen Tonträger aufnimmt“, macht sich nach § 201 StGB strafbar. Wie aus freigegebenen Aufnahmen Einwandkarten werden, steht in Einwandbehandlung aus echten Calls.
Vorlage: Monatsplan fürs Maklermarketing
Die Zeilen sind ein Beispiel; Wochen, Themen und Kanäle passt du an. Darunter stehen zehn Einstiege für Posts an Verkäufer, aus denen Conny Varianten baut.
MONATSPLAN MAKLERMARKETING (Beispiel, Stand: November 2026)
Büro: ____________ Monat: ____________ Freigabe durch: ____________
Woche | Kanal | Thema | Wer | Freigabe
------+------------------+----------------------------------------+------------------------------+--------------
1 | Instagram | Karussell: der Ablauf eines Verkaufs | du: Stichpunkte | du
| (Karussell) | von der Bewertung bis zum Notar | Conny: Text je Folie |
1 | Mail (einzeln) | Dank nach der Schlüsselübergabe, Bitte | du: wer, was, wann | du, je Mail
| | um ehrliche Bewertung und Empfehlung | Sonja: Entwurf in deinem Ton |
2 | Instagram (Reel) | eine Frage aus den Gesprächen, z. B. | Gustav: Frage und deine | du
| | „Erst mal privat versuchen?“ | Antwort aus dem Register |
| | | Conny: Hook, Skript, Caption |
3 | Newsletter | Ortsbrief: Markt mit Quelle, ein | du: Zahlen mit Quelle | du
| | Ratgeberthema, Weg zu dir | Conny: Rohfassung |
3 | Verteiler | Wer bekommt den Brief? Einwilligung | du | du
| | oder Bestandskunde mit Hinweis | |
4 | Instagram | Einblick: Begehung und Fotos, ohne | du: Fotos, Video | du, Eigentümer
| | Personen, mit Ja der Eigentümer | Conny: Caption |
4 | Auswertung | Welche Posts haben Anfragen von | Conny: Auswertung | du
| | Eigentümern gebracht? | |
ZEHN EINSTIEGE FÜR VERKÄUFER-POSTS (Beispiele)
1. „Was zwischen Bewertung und Notartermin eigentlich passiert.“
2. „Welche Unterlagen du vor dem Verkauf zusammensuchen solltest.“
3. „Warum der erste Angebotspreis so viel entscheidet.“
4. „Privat verkaufen oder mit Makler? Die ehrliche Gegenüberstellung.“
5. „Was ich bei einer Begehung als Erstes anschaue.“
6. „Erben und verkaufen: die Fragen, die jetzt anstehen.“
7. „So läuft eine Besichtigung bei mir ab.“
8. „Was sich in [Ort] in diesem Jahr am Markt getan hat (Quelle: …).“
9. „Die Frage, die mir Eigentümer am häufigsten stellen.“
10. „Verkauft: was die Eigentümer von [Straße] geschafft haben (mit ihrem Ja).“
Vor jeder Freigabe:
[ ] Erkennbare Personen nur mit Einwilligung (§ 22 KUG)
[ ] Konkretes Objekt beworben? Energieausweis-Angaben (§ 87 GModG, früher GEG)
[ ] Mail nur an Einwilligung oder Bestandskunden mit Widerspruchshinweis (§ 7 UWG)
[ ] Kundenstimme echt, unverändert, mit Zustimmung (UWG Anhang Nr. 23b, 23c)
[ ] Keine Prämie, die an eine Bewertung gekoppelt ist
[ ] Jede Marktzahl mit Quelle
Wer was übernimmt: Conny, Sonja, Gustav
Conny läuft bei mir seit dem 19.07.2026. Aus einem Thema, einem Link oder einer Aufnahme entwickelt sie Hooks, Skripte, Captions und Schnitt-Briefings; Newsletter-Rohfassungen nennt ihre Seite ausdrücklich. Aus einem einzigen Webinar hat sie 25 Reels herausgesucht und für den Schnitt vorbereitet. Sie erfindet keine Anekdoten, Zahlen oder Kundendetails, und gepostet wird erst nach meiner Freigabe.
Sonja läuft seit dem 17.07.2026 und schreibt Geschäftsmails in meinem Ton, gelernt aus 50 meiner echten gesendeten Mails. Jede Tatsache prüft sie gegen die Quelle; fehlt eine Angabe, fragt sie nach, statt zu raten. Versendet wird erst nach meinem ausdrücklichen Wort. Bei mir sind das Mails an Neukunden nach einem Website-Projekt, ihre Seite nennt dazu Angebotsnachfassungen und Projektübergaben. Persönliche Mails an frühere Verkäufer beschreibst du ihr einmal: aus deinen Notizen, mit deiner Regel, wann eine Mail fertig ist. Auch eine persönliche Mail mit der Bitte um eine Bewertung oder Empfehlung kann Werbung sein; dann gilt § 7 UWG wie oben. Wen du anschreiben darfst, entscheidest du, nicht die KI.
Gustav bekommt bei mir die Aufnahme eines Calls und pseudonymisiert sie zuerst, als festen ersten Schritt. Daraus destilliert er ein Muster-Register mit den wiederkehrenden Fragen und meiner bislang klarsten, von mir geprüften Antwort; daraus entstehen FAQ-Antworten, Content-Rohstoff und eine Einwand-Bibliothek. Eine neue Meinung liefert er nicht. Ohne saubere Rechtsgrundlage sieht er kein Transkript: erst die Einwilligung, dann die Aufnahme, dann die Verarbeitung.
Ein Beispiel für eine Woche: Du sprichst nach zwei Bewertungsterminen Notizen ein, Conny macht daraus einen Post und eine Passage für den nächsten Brief, Sonja entwirft die Dankesmail an den Verkäufer vom letzten Monat, du prüfst und gibst frei. Was eine KI dabei sehen darf, steht in KI und Datenschutz: was die KI sehen darf.
Häufige Fragen
Welches Marketing lohnt sich für Immobilienmakler?
Das, was zu Verkaufsaufträgen führt: Empfehlungen und ehrliche Bewertungen früherer Kunden, ein Social-Media-Kanal, der deine Arbeit zeigt, und ein Newsletter an Menschen, die eingewilligt haben oder deine Kunden waren.
Darf ich frühere Kunden per Newsletter anschreiben?
Mit Einwilligung ja, ohne nur unter allen vier Bedingungen des § 7 Abs. 3 UWG. Wer nur ein Exposé angefragt hat, fällt nach dem Wortlaut nicht darunter.
Darf ich private Verkäufer anrufen, die selbst inseriert haben?
Nur mit ihrer vorherigen ausdrücklichen Einwilligung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG), dokumentiert und fünf Jahre aufbewahrt (§ 7a UWG).
Darf ich für eine Empfehlung eine Prämie zahlen?
Eine Tippgeber-Prämie vereinbarst du schriftlich mit dem Tippgeber, die steuerliche Seite klärst du mit deinem Steuerberater. Für Bewertungen gibt es keine Prämie: Google verbietet Anreize für Rezensionen.
Darf ich die Käufer bei der Schlüsselübergabe posten?
Nur mit ihrer Einwilligung (§ 22 KUG), am besten schriftlich.
Wie du weitermachst
Nimm den Monatsplan, trag deinen nächsten Monat ein und fang mit einer Zeile an: der Mail nach der nächsten Schlüsselübergabe. Wie du das in deinem Betrieb umsetzt, schauen wir uns gemeinsam an. Weitere Branchen sammle ich auf KI für deine Branche, und jeden Dienstag kommt eine Regel für deine KI-Mitarbeiter im Newsletter. Wie Eigentümer dich bei Google und in der KI-Suche finden, steht in SEO für Immobilienmakler: Google und KI-Suche. Wie die Website aussieht, auf die alle diese Kanäle zeigen, steht in Website für Immobilienmakler: selbst bauen. Wo Kontakte und Interessenten im Büro verwaltet werden, zeigt Software für Immobilienmakler im Vergleich.
